快三大发助手:中国的房价,真的到顶了吗?-安陆新闻网

                                              快三大发助手:中国的房价,真的到顶了吗?-安陆新闻网

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                                              【土耳其未炮击美军】

                                              也就是说⌒,如果把市场简化一下△◇,2027年-2032年这一段时间□☆,每年去世1500-1800万人π┊,每年新增的买房需求却只有1300-1600万人π◇,96、97和以后出生的人♀,根本不用买房子π▽☆,直接住50后去世腾出来的房子就够了♂♂。

                                              从套户比来说♂△⊙,中国住房套数为3.11套⊙〇,套户比为1.09┊□,略低于美国的1.15和日本的1.16▽,基本达到供需合适□◇,不至于“填满所有住房要40亿人口”┊。

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                                              这么看存量似乎很不够♂♀,但其实不然∵﹡〇。我们和美国的这种差距并不能短时间弥补◇?,我国的经济实力暂时只允许用高层住宅来聚集人的城市发展模式♀﹡,到人人都能住上别墅还有很长的路要走?,并不代表存量不足▽□∟。

                                              宏观风险是许多唱空房价观点的主要理由◇∟,也是大多数错误预测房价的主要论据π。所以我们暂且把它放第4部分﹡∟↑,仅供参考△。

                                              这次我也先亮结论:没有到顶〇⊙⊙,未来5年可能部分区域还有一波小行情〇◇∟。强二线城市空间较大⌒,一线和环一线价格偏高∟,有一定空间□﹡,三四线及县城风险较大┊〇。

                                              一般来说□,城市土拍溢价率周期滞后M1增速周期1-6个月∟♂,2020年土拍市场会率先回暖♂▽,随后传导到商品房市场▽,未来几年一二线城市房价或许还有最后一波上涨机会⊙⊙。

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                                              房地产长期看人口▽π,因为人口对应着对住房的需求π。1940-2008π□,中国经历了三次婴儿潮△,分别在50年代中⌒◇∟,60年代中∴♂π,和80年代末♂。中国平均寿命为77岁□♂♀,社科院预计到2027年〇△┊,人口开始进入负增长⊿,死亡率大于出生率⊿∟◇。由上图可以看出△,刚好也是在2027年∴♂♂,每年去世人口大于每年新增买房需求⌒⊙⌒。50后一代婴儿潮相继去世□?♂,97后进入买房年龄♂♂。

                                              这些人将会新增大量的购房需求∵,为一二线城市提供增量⊙⌒⌒。答案是肯定的□↑,这个增量会持续存在∵,只是现阶段行情不好◇,持币观望者居多∵。为什么敢这么说☆?日本三四线及以下城市空置率极高?▽〇,最高的山梨县已达到21.3%☆,大量人口逐渐迁出♀┊⊙,首都圈人口占到全国的三分之一⊙〇。所以未来中国⊙,卖三四线或卖县城⊙,转买一二线┊☆☆,一定是大趋势?⊿。

                                              当时房价很高◇◇,市场低迷∴⌒⊿,和现在情况有点像⌒□π。底下一大片回答都是唱空地产、前景悲观的论调☆⊙。认为一线城市2、3万一平的价格已经远超收入水平⊙,高出天际∴〇□,迟早要崩☆♀。

                                              结果◇,中国杠杆率继续上涨∴↑,到了2019年中已然达到55.3%↑⌒,大概相当于日本1987年的水平□⊿。所以☆□,这种宏观经济数据的国际参考对比♂♀?,总结出的国际经验∴,往往会发现不适用于中国π▽〇,很不中国特色∴∟。政策之所以放在宏观经济数据之后♂⊿♂,是因为政策更加难以捉摸♂⌒▽。2015年⊙,你如果按政策走♂∟↑,去配置一些房产⌒♀,绝对资产翻番π□。未来五年⊙π,楼市的主旋律是稳定和分化⊿。城镇化、移民潮和中国集中发展大城市的策略□♂∴,让城市房产早已不是可以通过工资来买来的东西♀∟。我们的一切都在不知不觉中向发达国家靠近▽♂,这其中也包括对高房价的扼腕叹息△。很残酷▽┊,但却很现实△〇∵。

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                                              从2008到2015▽∟┊,短短7年间我们的居民杠杆率翻了一倍♀□,按照国际规律♂〇,这样的杠杆率增速势必会带来经济上的不稳定⌒。所以2016年□,中国房价或许会大幅回调♂⌒☆,以稳定杠杆↑♀。

                                              我们从以下几个维度来分析π﹡♂。中国是个后发经济体﹡◇,短期内想追上发达国家只有华山一条路:所以中国的一二线城市∟,会和三四线城市以及县城农村的差距越拉越大♂。这种差距不止于经济⊿,更是收入、见识、素质、生活丰富度等等⌒△,所以未来十年♂∟┊,依然会有相当多的年轻人费劲全力♂,往高能级城市跃迁π﹡。

                                              当然∴〇,预备城镇化的人们有多少钱这是个迷□?。反正许多农村地区的生意人⌒,和三四线城市企事业单位双收入家庭等等♂〇☆,都挺有钱的?⊙。

                                              1.住房改善:停车难小区〇〇,小面积住房等一系列跟不上时代的产品或公房∴♀∵,房主都会有改善的需求﹡⊙☆。2.新建家庭:中国家庭户均人数2.99(2017)▽,低于2004年的3.24▽⌒,且在逐年减少☆⌒π。另外?♀,这个值也高于德日英韩美的2.36﹡∟。所以随着观念改变♀⊿♀,小家庭、二人世界和单身贵族会越来越多☆?,同时对应的住房需求随之出现?△。

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